中郵保險(xiǎn)買(mǎi)下中糧·置地廣場(chǎng)項(xiàng)目

大悅城日前公告，子公司西單大悅城有限公司（下稱(chēng)“西單大悅城”）通過(guò)北京產(chǎn)權(quán)交易所公開(kāi)掛牌轉(zhuǎn)讓北京昆庭資產(chǎn)管理有限公司（下稱(chēng)“北京昆庭”）100%股權(quán)及債權(quán)。掛牌期滿(mǎn)后，根據(jù)北京產(chǎn)權(quán)交易所反饋，中郵人壽保險(xiǎn)股份有限公司（下稱(chēng)“中郵保險(xiǎn)”）為符合條件的意向受讓方。9月28日，西單大悅城與中郵保險(xiǎn)簽署了《產(chǎn)權(quán)交易合同》，成交價(jià)格約為42.56億元。

本次交易掛牌底價(jià)為425584.70萬(wàn)元，其中，股權(quán)掛牌底價(jià)為344884.70萬(wàn)元（不低于經(jīng)國(guó)資備案的凈資產(chǎn)評(píng)估值），債權(quán)掛牌底價(jià)為80700萬(wàn)元。

北京昆庭的主要資產(chǎn)為位于北京市東城區(qū)安定門(mén)外大街208號(hào)的中糧·置地廣場(chǎng)項(xiàng)目，2018年竣工投入使用，產(chǎn)權(quán)年限至2060年9月。總建筑面積81454平方米，另有車(chē)位377個(gè)。同時(shí)，摘牌方需承接西單大悅城對(duì)北京昆庭的債權(quán)，即西單大悅城應(yīng)收北京昆庭的股東借款本金80700萬(wàn)元計(jì)入掛牌底價(jià)。

中郵保險(xiǎn)控股股東為中國(guó)郵政集團(tuán)有限公司。截至2022年12月31日，中郵保險(xiǎn)經(jīng)審計(jì)總資產(chǎn)4460.39億元、總負(fù)債4241.91億元、凈資產(chǎn)218.58億元；2022年度，中郵保險(xiǎn)經(jīng)審計(jì)營(yíng)業(yè)收入1129.88億元、利潤(rùn)總額7.09億元、凈利潤(rùn)3.97億元。

據(jù)大悅城公告的由中企華資產(chǎn)評(píng)估有限公司出具的資產(chǎn)評(píng)估報(bào)告，截至評(píng)估基準(zhǔn)日2023年4月30日，北京昆庭凈資產(chǎn)評(píng)估值為243774.29萬(wàn)元、增值率為125.4%，主要增值原因是在投資性房地產(chǎn)中核算的房屋以成本價(jià)計(jì)量，其所處區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況較好，該區(qū)域市場(chǎng)整體趨勢(shì)呈現(xiàn)一定上漲，導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)值增加；負(fù)債評(píng)估值為97987.59萬(wàn)元、增值率為0。

大悅城稱(chēng)，本次交易完成后，公司將不再持有北京昆庭股權(quán)。本次股權(quán)轉(zhuǎn)讓將有利于盤(pán)活存量資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)價(jià)值最大化，回籠資金助力公司高質(zhì)量發(fā)展。

險(xiǎn)資配置不動(dòng)產(chǎn)資產(chǎn)比例仍較低

這宗交易，是今年保險(xiǎn)公司對(duì)不動(dòng)產(chǎn)新增投資的延續(xù)。

據(jù)保險(xiǎn)公司在中國(guó)保險(xiǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)官網(wǎng)披露的信息顯示，今年以來(lái)，平安人壽、友邦人壽等保險(xiǎn)公司發(fā)布大額不動(dòng)產(chǎn)投資公告信息，出資額從幾十億到上百億不等。今年2月，大家投控與高端物流園區(qū)開(kāi)發(fā)商和運(yùn)營(yíng)商寶灣物流聯(lián)合發(fā)起設(shè)立物流產(chǎn)業(yè)基金，用于收購(gòu)嘉興、南京和昆明三個(gè)成熟高標(biāo)物流資產(chǎn)，總建筑面積近20萬(wàn)平方米，本次收購(gòu)有助于進(jìn)一步完善大家保險(xiǎn)在全國(guó)物流倉(cāng)儲(chǔ)領(lǐng)域的戰(zhàn)略布局。

頭部保險(xiǎn)資管相關(guān)投資人士表示，地產(chǎn)投資或不動(dòng)產(chǎn)投資，既包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的股票投資、債券投資或金融產(chǎn)品投資，也包括與不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)類(lèi)投資，并且，實(shí)物類(lèi)資產(chǎn)還有較大發(fā)展空間。

從公開(kāi)信息看，保險(xiǎn)公司近年新增投資的地產(chǎn)實(shí)物類(lèi)資產(chǎn)主要是自用性不動(dòng)產(chǎn)和投資性不動(dòng)產(chǎn)，后者均為商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，包括寫(xiě)字樓、倉(cāng)儲(chǔ)物流和產(chǎn)業(yè)園區(qū)、IDC（數(shù)據(jù)中心）等。

上述保險(xiǎn)資管人士表示，保險(xiǎn)資金具有期限長(zhǎng)、規(guī)模大、來(lái)源穩(wěn)定等特性，與不動(dòng)產(chǎn)投資天然契合，不動(dòng)產(chǎn)投資具有長(zhǎng)期創(chuàng)造價(jià)值的內(nèi)核，對(duì)于保險(xiǎn)資金而言，也具有長(zhǎng)期配置價(jià)值。在中外機(jī)構(gòu)投資人的實(shí)踐中，不動(dòng)產(chǎn)始終是一個(gè)重要的投資品種。

中國(guó)人壽副總裁劉暉今年8月在該公司業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上介紹，成熟的商業(yè)地產(chǎn)有穩(wěn)定的現(xiàn)金流，能夠跨越周期實(shí)現(xiàn)保值增值，同時(shí)抵御通脹、抵御波動(dòng)，與其他品種相關(guān)性較低，是保險(xiǎn)等長(zhǎng)期資金的重要配置品種，在組合中配置一定的不動(dòng)產(chǎn)實(shí)物資產(chǎn)有利于保險(xiǎn)資金長(zhǎng)期獲得穩(wěn)健回報(bào)。國(guó)外保險(xiǎn)公司對(duì)于不動(dòng)產(chǎn)配置一般在10%左右，國(guó)內(nèi)保險(xiǎn)公司目前對(duì)于商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)等實(shí)物資產(chǎn)的配置比例仍比較低。

對(duì)于近兩年部分商業(yè)地產(chǎn)出租率較低下的情況，劉暉還表示，這屬于市場(chǎng)短期波動(dòng)。中國(guó)人壽會(huì)通過(guò)選擇更加核心的資產(chǎn)，更好地匹配長(zhǎng)期收益的要求。她介紹，目前整體不動(dòng)產(chǎn)配置的息類(lèi)收入穩(wěn)健，高于固收資產(chǎn)的配置收益率。