2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)處于深度調(diào)整期，隨著眾多有利于穩(wěn)定市場(chǎng)信心的政策措施相繼出臺(tái)，也為市場(chǎng)釋放了更為積極的信號(hào)。為了貫徹落實(shí)中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議精神，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議近日在北京召開(kāi)，提出2024年重點(diǎn)做好4大板塊、18個(gè)方面工作，進(jìn)一步細(xì)化明確了2024年房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的關(guān)鍵詞。

　　穩(wěn)市場(chǎng)

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確表示，2024年要堅(jiān)持穩(wěn)中求進(jìn)、以進(jìn)促穩(wěn)、先立后破。剛剛召開(kāi)的全國(guó)住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在部署2024年重點(diǎn)工作時(shí)再次明確，重點(diǎn)抓好4大板塊、18個(gè)方面工作。在穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，堅(jiān)持因城施策、一城一策、精準(zhǔn)施策，滿足剛性和改善性住房需求，優(yōu)化房地產(chǎn)政策。

　　“房地產(chǎn)行業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)，對(duì)穩(wěn)經(jīng)濟(jì)具有重要作用，也是穩(wěn)就業(yè)、保民生的重要抓手。從高層會(huì)議表態(tài)來(lái)看，2024年房地產(chǎn)調(diào)控仍將延續(xù)當(dāng)前基調(diào)，保持寬松政策環(huán)境，圍繞滿足剛性和改善性住房需求的目標(biāo)持續(xù)優(yōu)化?！币拙友芯吭褐菐?kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)對(duì)記者表示。

　　根據(jù)中指研究院監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年全國(guó)各地樓市政策出臺(tái)頻次超600次，年底北京、上海重磅推出下調(diào)首付比例、降低房貸利率等政策，大幅降低了居民置業(yè)門檻和置業(yè)成本。當(dāng)前，僅部分核心城市仍有一定限制性政策。

　　中指研究院市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜對(duì)記者表示，全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議進(jìn)一步明確了2024年房地產(chǎn)政策的發(fā)力方向，房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了兩年多的市場(chǎng)超調(diào)后，隨著供需兩端政策協(xié)同發(fā)力，“有利因素”正在不斷增加。2024年在新的形勢(shì)下，以政策“進(jìn)”促市場(chǎng)“穩(wěn)”，政策落實(shí)見(jiàn)效可期，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望逐步實(shí)現(xiàn)筑底企穩(wěn)。預(yù)計(jì)2024年，核心一二線城市首套、二套房首付比例有望進(jìn)一步下降，一線城市也有望因區(qū)、因需優(yōu)化限購(gòu)政策，二線城市或全面取消限購(gòu)政策，更多低能級(jí)城市也將通過(guò)發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼等方式促進(jìn)住房需求釋放。

　　保交樓

　　保交樓、化解項(xiàng)目交付風(fēng)險(xiǎn)仍是2024年政策聚焦點(diǎn)之一。住建部黨組書記、部長(zhǎng)倪虹強(qiáng)調(diào)，“保交樓”工作落實(shí)屬地責(zé)任，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管，加快預(yù)售制度改革。

　　對(duì)于房企而言，保交付不僅是開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)能力的體現(xiàn)，還能彰顯出其社會(huì)責(zé)任與擔(dān)當(dāng)。從已披露交付數(shù)據(jù)的房企情況來(lái)看，2023年前11個(gè)月，碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)、綠地控股交付套數(shù)分列前三，交付套數(shù)分別達(dá)到50萬(wàn)套、22.7萬(wàn)套和20萬(wàn)套，三家全年合計(jì)交付套數(shù)有望超過(guò)100萬(wàn)套。

　　陳文靜預(yù)計(jì)，2024年保交樓配套資金和政策有望進(jìn)一步落實(shí)，進(jìn)一步修復(fù)市場(chǎng)預(yù)期。而加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管、改革預(yù)售制度或是“保交樓”重要配套舉措。

　　據(jù)記者了解，此前住建部已明確表示“有條件的可以進(jìn)行現(xiàn)房銷售”，2023年已有多地試點(diǎn)現(xiàn)房銷售。比如河南明確表示，將進(jìn)一步規(guī)范商品房預(yù)售資金監(jiān)管，逐步提高預(yù)售門檻，以鄭州、開(kāi)封為試點(diǎn)積極探索預(yù)售制度改革和現(xiàn)房銷售。此外，包括深圳、北京、合肥、福州等地還試點(diǎn)在土地出讓環(huán)節(jié)設(shè)置“現(xiàn)房銷售”條件。

　　“預(yù)計(jì)后續(xù)各地在住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議中都會(huì)提及現(xiàn)房銷售，將有更多城市或地區(qū)推進(jìn)試點(diǎn)，有望從點(diǎn)狀式試點(diǎn)逐漸演變?yōu)榻M團(tuán)式的發(fā)展模式，尤其是一些重點(diǎn)省會(huì)城市會(huì)加入到試點(diǎn)大軍中?！眹?yán)躍進(jìn)表示，現(xiàn)房銷售制度能夠有效防范預(yù)售風(fēng)險(xiǎn)，保護(hù)消費(fèi)者利益，并推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)向著更加規(guī)范和透明的方向發(fā)展。

　　另外，在強(qiáng)化工程質(zhì)量和既有房屋安全監(jiān)管方面，住建部表示，2024年將啟動(dòng)住宅質(zhì)量多發(fā)問(wèn)題整治行動(dòng)，抓好房屋體檢、養(yǎng)老金、保險(xiǎn)制度試點(diǎn)，開(kāi)展房屋市政工程等領(lǐng)域安全生產(chǎn)治本攻堅(jiān)三年行動(dòng)。

　　化風(fēng)險(xiǎn)

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議重申，要堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線，積極穩(wěn)妥化解房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)。全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議也指出要穩(wěn)妥處置房企風(fēng)險(xiǎn)，重拳整治房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序。這充分體現(xiàn)了對(duì)房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)防范化解的高度重視，也說(shuō)明去風(fēng)險(xiǎn)仍是2024年房地產(chǎn)行業(yè)的重要工作內(nèi)容之一。

　　自2022年11月11日“金融16條”發(fā)布后，房企融資支持進(jìn)展明顯加快。2023年10月末，中央金融工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)“一視同仁滿足不同所有制房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求”后，多部委紛紛召開(kāi)企業(yè)座談會(huì)落實(shí)相關(guān)舉措，多家商業(yè)銀行也提出要加大在開(kāi)發(fā)貸、按揭貸、經(jīng)營(yíng)貸及債券承銷等方面的支持。

　　比如，建設(shè)銀行召集6家房企代表召開(kāi)座談會(huì)，企業(yè)們表示，近期國(guó)家出臺(tái)了一系列支持政策，融資環(huán)境逐步改善，但目前仍面臨階段性困難、流動(dòng)性緊張，并就完善房企融資環(huán)境提出了相關(guān)建議和訴求。交通銀行邀請(qǐng)了15家房企開(kāi)展“面對(duì)面”交流，內(nèi)容包括行業(yè)形勢(shì)分析、進(jìn)一步加強(qiáng)銀企合作、探索房地產(chǎn)發(fā)展新模式、一視同仁滿足不同所有制房企合理融資需求等，具體需求包括授信額度、債券發(fā)行與投資、供應(yīng)鏈金融等。

　　對(duì)此，嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，2024年企業(yè)端資金支持政策有望繼續(xù)細(xì)化落實(shí)，“三個(gè)不低于”等政策若能實(shí)質(zhì)性落地將有助于改善房企融資環(huán)境。

　　新模式

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議強(qiáng)調(diào)，完善相關(guān)基礎(chǔ)性制度，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。全國(guó)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議進(jìn)一步表示，構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式，建立“人、房、地、錢”要素聯(lián)動(dòng)的新機(jī)制，下力氣建設(shè)好房子，在住房領(lǐng)域創(chuàng)造一個(gè)新賽道。

　　在過(guò)去的一年，倪虹多次調(diào)研并指出，新模式下，房地產(chǎn)企業(yè)要有清醒的認(rèn)識(shí)，現(xiàn)在要拼的是高質(zhì)量、新科技、好服務(wù)，誰(shuí)能為群眾建設(shè)好房子，誰(shuí)能為群眾提供好服務(wù)，誰(shuí)就會(huì)有市場(chǎng)、誰(shuí)就會(huì)有發(fā)展。

　　對(duì)此，陳文靜表示，我國(guó)住房發(fā)展正從“有沒(méi)有”進(jìn)入到“好不好”階段，“好房子”供給量增加也意味著將促進(jìn)更多改善性住房需求入市，未來(lái)改善性住房需求仍有較大釋放空間。

　　同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)對(duì)記者表示，當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行發(fā)展模式、發(fā)展階段與過(guò)去不同，今后將進(jìn)入一個(gè)新的發(fā)展階段，即高質(zhì)量發(fā)展階段。對(duì)應(yīng)到消費(fèi)需求來(lái)講，就是以改善型需求為主導(dǎo)的發(fā)展階段已經(jīng)逐漸來(lái)臨。

　　隨著傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)市場(chǎng)持續(xù)筑底，房企由開(kāi)發(fā)商轉(zhuǎn)型服務(wù)商、由重資產(chǎn)轉(zhuǎn)型輕資產(chǎn)已是必然趨勢(shì)。陳文靜認(rèn)為，2024年，包括代建、城市更新、保障房、長(zhǎng)租公寓、商業(yè)投資運(yùn)營(yíng)等領(lǐng)域，也將成為房企探索新模式的重要選擇。