元旦假期期間，中國(guó)證券報(bào)記者對(duì)北京地區(qū)二手房市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，假期期間，北京地區(qū)二手房成交整體較為平穩(wěn)，看房量和成交量都呈現(xiàn)企穩(wěn)回升的態(tài)勢(shì)。
　　成交有所放大
　　“元旦假期期間，北京鏈家二手房成交量大概維持在400套至500套之間，和平時(shí)周末差不了太多。很多元旦假期沒(méi)有出游計(jì)劃的購(gòu)房者都出來(lái)看房了。一些降價(jià)房源成交速度是很快的。”鏈家資深中介人士李紅說(shuō)。
　　李紅告訴記者，2023年12月北京地區(qū)二手房成交比較可觀?！澳甑缀芏鄻I(yè)主著急回款，降價(jià)出售房源的情況比較多，預(yù)計(jì)這種情況會(huì)持續(xù)到春節(jié)之前。目前，剛需撿漏房源比較多，價(jià)格也有足夠的吸引力，這也是近期剛需積極入市的一大原因。”
　　“今天上午我們門(mén)店成交了3套房，買(mǎi)家都是去年12月才開(kāi)始看房的剛需客戶(hù)。由于業(yè)主前期已經(jīng)與其他客戶(hù)談得差不多了，所以新客戶(hù)如果能接受目前的價(jià)格，很快就能成交?！必S臺(tái)區(qū)一家鏈家門(mén)店經(jīng)理告訴記者。
　　調(diào)研過(guò)程中，不少中介告訴記者，目前降價(jià)房源還是很多，成交量雖然上來(lái)了，但是價(jià)格企穩(wěn)回升還需要時(shí)間。
　　麥田房產(chǎn)中介人士告訴記者，這次新政大幅降低了購(gòu)房門(mén)檻及成本，促進(jìn)剛需和改善的釋放：一是降低剛需入市的資金門(mén)檻、稅費(fèi)及月供壓力，為市場(chǎng)補(bǔ)充剛需，進(jìn)而讓換房實(shí)現(xiàn)“賣(mài)舊買(mǎi)新”；二是提升改善需求購(gòu)房能力，二套首付比例大幅降低，讓改善群體在不賣(mài)舊的前提下買(mǎi)新成為可能，或在現(xiàn)有預(yù)算之下實(shí)現(xiàn)更高水平的改善。
　　成交方面，中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，2023年12月，北京二手房住宅網(wǎng)簽量達(dá)到12963套，單月數(shù)據(jù)較為平穩(wěn)，和新政前11月的12545套基本持平。2023年，北京地區(qū)二手房累計(jì)成交155432套，超過(guò)了2022年的14.1萬(wàn)套。
　　掛牌量方面，記者在鏈家系統(tǒng)看到，目前北京地區(qū)二手房掛牌量為165278套，比2023年12月初的166868套略有下降。
　　“下降的原因主要和成交有所放大有關(guān)。預(yù)計(jì)短期內(nèi)北京地區(qū)的掛牌量將維持在16.5萬(wàn)套至17萬(wàn)套之間。”多位中介人士告訴記者。
　　新政效果明顯
　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，整體看，2023年10月至11月，北京地區(qū)二手房市場(chǎng)成交持續(xù)下行，價(jià)格出現(xiàn)了明顯的調(diào)整，2023年12月14日出臺(tái)的新政很大程度上止住了市場(chǎng)下行。
　　張大偉告訴記者，新政對(duì)北京市場(chǎng)刺激作用還是很明顯的。雖然2023年12月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)看起來(lái)和11月差不多，但實(shí)際成交數(shù)據(jù)環(huán)比上漲了20%左右。9月“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策出臺(tái)后，實(shí)際成交環(huán)比大概上漲了40%。由于網(wǎng)簽數(shù)據(jù)滯后，預(yù)計(jì)2024年1月的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)會(huì)在2023年12月的基礎(chǔ)上有所沖高。從市場(chǎng)趨勢(shì)看，北京二手房火熱的基礎(chǔ)線(xiàn)是住宅單月成交1.5萬(wàn)套，但市場(chǎng)推動(dòng)主要依賴(lài)學(xué)區(qū)房需求，過(guò)了4月需求就會(huì)下降。2023年“小陽(yáng)春”很大程度上是學(xué)區(qū)房和前期積壓的需求釋放。2024年市場(chǎng)成交量的高點(diǎn)也很可能出現(xiàn)在3-4月，預(yù)計(jì)2024年1月的成交量將在1.2萬(wàn)套至1.3萬(wàn)套左右，3月市場(chǎng)成交量有望再次超過(guò)1.5萬(wàn)套。
　　2023年12月14日，北京市住建委等五部門(mén)聯(lián)合發(fā)文，自通知印發(fā)之日起，調(diào)整首套房、二套房的首付比例，首套房最低首付款比例不低于30%，二套房首付比例最低為40%。而此前政策為：個(gè)人購(gòu)買(mǎi)首套房，普通住宅最低首付比例為35%，非普通住宅最低首付比例為40%；個(gè)人購(gòu)買(mǎi)二套房，普通住宅最低首付比例為60%，非普通住宅最低首付比例為80%。此外，貸款最長(zhǎng)年限也由此前的25年調(diào)整為30年。
　　此外，調(diào)整普通住房標(biāo)準(zhǔn)，自2024年1月1日起執(zhí)行。具體交易價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)將不再設(shè)置總價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，僅保留單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)。這更符合當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)際情況，新標(biāo)準(zhǔn)可以覆蓋當(dāng)前7成左右的住宅。其中，五環(huán)以?xún)?nèi)符合普宅標(biāo)準(zhǔn)的房屋單價(jià)從過(guò)去的3.96萬(wàn)元/平方米提高到8.5萬(wàn)元/平方米；五環(huán)到六環(huán)房屋單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)從3.168萬(wàn)元/平方米提高到6.5萬(wàn)元/平方米；六環(huán)外達(dá)標(biāo)的房屋單價(jià)標(biāo)準(zhǔn)從2.376萬(wàn)元/平方米提高到4.5萬(wàn)元/平方米。
　　麥田房產(chǎn)中介人士告訴記者，新政前后，二手房帶看量基本維持穩(wěn)定，成交量上漲是建立在業(yè)主作出更多讓步的基礎(chǔ)之上，預(yù)計(jì)到春節(jié)之前北京二手房市場(chǎng)會(huì)維持目前“以?xún)r(jià)換量”的態(tài)勢(shì)。本次政策對(duì)剛需和改善的支持雙管齊下，打通換房堵點(diǎn)，提升交易活躍度。新政后市場(chǎng)成交有所提升，但購(gòu)房者并沒(méi)有出現(xiàn)恐慌性看房選房的現(xiàn)象。隨著2024年1月1日新的普通住宅認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)正式執(zhí)行，將進(jìn)一步減輕購(gòu)房人的稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。新政激發(fā)的購(gòu)房需求將陸續(xù)釋放，預(yù)計(jì)房?jī)r(jià)也將會(huì)止跌企穩(wěn)。